פס"ד בעניין המחאת חיובים/זכויות בשרשרת הסכמים בעסקת מקרקעין

הקדמה :

לפני תביעה שהגישה חב' פז-ים הולדינגס (2000) בע"מ, חברה זרה הרשומה בקומונוולת' של דומיניקה, במסגרתה עתרה לרשום על שמה את זכויות החכירה לדורות במקרקעין בשטח של 32,000 מ"ר בחלקה 4 גוש 15515 במושבה מגדל (להלן: "המקרקעין"), ולחילופין, לחייב את הנתבעים 1-4, עיזבון המנוח יוסף ברלס ז"ל (להלן: "הנתבעים" ו "המנוח" בהתאמה), להשיב לה את הסך של 2,418,016 ש"ח שקיבלו בתמורה לקרקע, בשיערוך למועד הגשת התביעה.

העובדות הדרושות לעניין :

על פי כתב התביעה, המנוח היה המחזיק בפועל של המקרקעין, שמהווים חלק ממקרקעין בשטח של 77,200 מ"ר בבעלות קרן קיימת לישראל ומנוהלים באמצעות מנהל מקרקעי ישראל. בכתב התביעה נטען כי בסופה של שרשרת הסכמים ועסקאות, התחייב המנוח להעביר הזכויות במקרקעין נשוא התביעה לתובעת.

ביום 22/11/94 נחתם הסכם מכר בין המנוח לבין חברת M.S.Iספנות מסחרית ישראל בע"מ (להלן: " M.S.I "), במסגרתו מכר המנוח לחברת M.S.I90% מזכויותיו במקרקעין תמורת סך של 320,000$, לאחר שהצהיר כי הינו בעל זכות לשכירות משנה במקרקעין וכי הוא המחזיק הבלעדי של המקרקעין, ולאחר שהובהר כי אושר שינוי ייעוד החלקה מקרקע חקלאית לקרקע למטרות נופש ותיירות ו/או למגורים. על פי תנאי ההסכם, שילמה חברת M.S.Iלמנוח סך של 160,000$, והתחייבה לשלם סכום דומה 14 יום לאחר שתירשם כחוכרת ראשית במקרקעין. לפי אותו הסכם, נותרו 10% משטח המקרקעין בידי המנוח. במסגרת ההסכם, התחייב המנוח "לגרום לרישום זכות החכירה הראשית בחלקי החברה [חברת M.S.I- ע.ע.] על שם החברה כשהם נקיים מכל חוב, שעבוד, עיקול או זכות אחרת של צד ג' כלשהו, וזאת במקום זכותו לשכירות משנה בחלקי החברה ולמסור לחברה את החזקה במגרש במועד מסירת החזקה". עוד הוסכם כי במידה ולא יעלה בידי המנוח לגרום לרישום זכות החכירה הראשית על שם החברה בתוך שנה, שלא כתוצאה ממעשה או מחדל באחריותו, כי אז תהא לחברה הזכות לדרוש מהמנוח להשיב את הזכויות במגרש למנהל תמורת פיצוי, מתוכו יעביר לחברה לכל הפחות סך של 160,000$.

ביום 28/8/95 נחתם הסכם משולש בין המנוח, חברת M.S.Iועזרא קריגר (להלן: "קריגר"), לפיו המחתה חברת M.S.Iלקריגר את כל זכויותיה וחבויותיה לפי ההסכם המקורי מיום 22/11/94 תמורת סך של 420,000$, בהסכמת המנוח. מתוך סכום זה שילם קריגר לחברת M.S.Iסך של 160,000$ וסוכם כי היתרה תשולם עם רישום הזכויות על שם קריגר, כך שסך של 100,000$ ישולם לחברת M.S.Iוסך של 160,000$ ישולם למנוח. במסגרת הסכם משולש זה, שב המנוח והתחייב לגרום לרישום זכות החכירה הראשית במקרקעין על שם קריגר כשהמקרקעין נקיים מכל חוב, שעבוד, עיקול או זכות אחרת של צד ג' ולמסור לקריגר את החזקה במקרקעין. עוד סוכם כי במידה ולא יעלה בידי המנוח לגרום לרישום זכות החכירה הראשית על שם קריגר בתוך שנה, שלא כתוצאה ממעשה או מחדל באחריותו, כי אז תהא לקריגר הזכות לדרוש מהמנוח להשיב את הזכויות במגרש למנהל תמורת פיצוי, אותו יעביר לקריגר.

באותו יום, ה- 28/8/95, נחתם הסכם נוסף בין קריגר והמנוח, במסגרתו רכש קריגר את יתרת זכויותיו של המנוח במקרקעין (10%) תמורת סך של 45,000$, שמתוכו סך של 30,000$ שולם במעמד החתימה על ההסכם והיתרה אמורה היתה להשתלם עם רישום הזכויות על שם קריגר או עם קבלת תוקף לתוכנית המפורטת, לפי המאוחר בין השניים. בהסכם זה, שב המנוח והתחייב לגרום לרישום זכות החכירה הראשית ביתרת המגרש, ובכך בכל המגרש, במנהל, על שם הקונה, קריגר, כשהמגרש נקי מכל חוב, שעבוד, עיקול או זכות אחרת של צד ג' ולמסור לקונה את החזקה במגרש במועד שנקבע בהסכם המקורי. בנוסף, גם בהסכם זה נשמרה זכותו של קריגר לדרוש מהמנוח להשיב את הזכויות במגרש למנהל תמורת פיצוי, אותו יעביר לקריגר, ככל שלא יעלה בידי המנוח לגרום לרישום זכות החכירה הראשית בתוך שנה, שלא כתוצאה ממעשה או מחדל באחריותו.

עוד באותו יום, ה- 28/8/95, נחתם בין בנו של המנוח, הנתבע מס' 2, לבין קריגר הסכם, לפיו ביקש קריגר "לקבל את שירותיו של ברלס [הנתבע מס' 2 - ע.ע] בטיפול ברישום זכות החכירה לדורות על ידי מנהל מקרקעי ישראל על שם קריגר... ובטיפול אצל הרשויות בקבלת אשור סופי לתוכנית מפורטת בת תוקף לפיתוח המגרש למטרות תיירות, נופש ו/או מגורים... ולקבלת היתר בניה למגרש". במסגרת הסכם זה, אשר כונה בפי הצדדים "הסכם ייעוץ", התחייב הנתבע מס' 2 "לספק את השירותים ולטפל בשקידה ובחריצות" ברישום זכות החכירה לדורות במקרקעין על שם קריגר ובקיום התחייבויותיו, כמפורט לעיל. סוכם כי תמורת שירותיו של הנתבע מס' 2, ישלם לו קריגר סך של 15,000$, תוך 14 יום ממועד רישום הזכויות או מיום קבלת תוקף לתוכניות המפורטות, לפי המאוחר בין השניים.

ביום 26/4/96 נחתם בין המנוח וקריגר הסכם נוסף לפיו הוקדם תשלום של 80,000$ למנוח, על חשבון התמורה המגיעה לפי ההסכמים. המנוח שב והתחייב לגרום לכך שהמנהל יחכיר לידיו את המגרש, ואף ציין כי יעשה "כמיטב יכולתו ובשקידה" כדי שהחכרת המגרש תהיה מוקדם ככל האפשר.

בתאריך 22/6/00 רכשה התובעת מקריגר את מלוא זכויותיו במקרקעין תמורת סך של 500,000$, מתוכו שולם לקריגר סך של 390,000$, והתובעת התחייבה לשלם את היתרה ישירות למנוח, עם מסירת החזקה במקרקעין ורישום זכויות החכירה הראשית על שם המנוח וקבלת כל האישורים לצורך רישום זכויות החכירה על שמה. לפי ההסכם, הזכות להחזיר את המקרקעין לידי המנהל, בכל שלב שהוא, כנגד קבלת פיצוי כמקובל, נשמרה לתובעת.

ביום 16/7/00 חתם המנוח על ייפוי כוח בלתי חוזר, במסגרתו מינה את בא כוח התובעת לצורך רישום זכויות החכירה וכל זכות אחרת במקרקעין, בין היתר על שם התובעת. על פי הנטען, המנוח והנתבע מס' 2 התנו את חתימת ייפוי הכוח הבלתי חוזר בכך שהתובעת תשלם להם סכומים נוספים, אשר במצטבר מגיעים לסך של 25,300$.

בו ביום, נחתם הסכם נוסף בין המנוח לבין התובעת, ובו צוין כי מוסכם שיתרת הסכום המגיע למנוח מקריגר עומדת על 110,000$ (סכום זה שנוי במחלוקת, כפי שיצוין עוד בהמשך), ובנוסף, התובעת תקדים תשלומים על חשבון היתרה בסך של 60,000 ש"ח ו-15,000$. על פי הנטען, יתרת הסכום המגיעה, תשולם במועד רישום הזכויות על שם הקונה.

בין לבין, ביום 18/6/00 נרשם משכון על זכויותיו של קריגר במקרקעין לטובת אייל יצהרי, ולאחר שהתברר כי אף כונסת נכסים שמונתה לצורך מימוש הזכויות לא הצליחה לדאוג להעברת הזכויות, סוכם כי יוסבו לתובעת כל זכויות אייל יצהרי, לטובתו נרשם משכון על זכויות קריגר במקרקעין, וזכויות כונסת הנכסים ביחס למקרקעין, גם כלפי המנוח ועיזבון המנוח, והתובעת תגיש תביעה ובמסגרתה תעתור להשבת הכספים ששולמו עבור המקרקעין.

בכתב תביעתה, עתרה התובעת, כאמור, לאכוף את הוראות ההסכמים ולחייב את הנתבעים לרשום את זכויות החכירה לדורות במקרקעין על שמה. לחילופין, עתרה התובעת להורות לנתבעים 1-4 להשיב לה את מלוא הסכומים שקיבלו עבור המקרקעין, הן ממנה, הן מקריגר והן מחברת M.S.I, היינו כל אותם גורמים שהיו בשלב זה או אחר בעסקאות רכישת המקרקעין, במסגרת אותה שרשרת הסכמים, כמפורט לעיל.

במהלך הדיונים בבית המשפט, התברר כי על פי עמדת הנתבע מס' 5, מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל"), לא ניתן יהא לרשום את התובעת כחוכרת ראשית במקרקעין, ומשכך, הודיעה התובעת כי על הפרק עומדת התביעה הכספית בלבד - היא תביעה להשבת הכספים ששולמו במסגרת החוזים השונים עבור המקרקעין.

טענות התובעת :

לטענת התובעת, הנתבעים הטעו אותה לסבור כי היא רוכשת מהם זכויות חכירה לדורות במקרקעין, וזאת על אף שידעו ו/או היה עליהם לדעת כי לא ניתן לחתום על חוזה חכירה לדורות מול המנהל, מה גם שלא עשו דבר כדי לקדם את העסקה, בניגוד להתחייבויותיהם. על פי הנטען, הנתבעים סיכלו והכשילו את ביצוע ההסכם, על אף התחייבותם כלפי חברת M.S.I, כלפי קריגר וכלפיה, ולנוכח העובדה שהמנהל אינו מסכים להעביר את הזכויות על שם התובעת בטרם יירשמו על שם עיזבון המנוח, אין מנוס אלא להורות על השבת הכספים.

התובעת טוענת כי אין חולק על כך ששרשרת ההסכמים אכן נחתמה, שהמנוח קיבל את התמורה החוזית ושהתובעת לא קיבלה את שאמורה היתה לקבל לפי ההסכמים, לנוכח הפרות יסודיות מצדו של המנוח ובנו, הנתבע מס' 2. אי לכך, לטענת התובעת, מנועים הנתבעים מלהעלות טענות הכופרות בזכויותיה, לפי שרשרת ההסכמים.

על פי הנטען, הואיל והמנוח הפר הפרה יסודית את ההסכמים עם התובעת והואיל והתובעת מצדה ביטלה את ההסכמים, חלה חובת השבה.